Undang-undang di Malaysia melibatkan isu penyewaan adalah lebih menyebelahi penyewa berbanding tuan tanah.
Menyebelahi bukan bermaksud memenangkan penyewa cuma tuan tanah perlu melalui prosedur-prosedur yang betul sebelum bertindak untuk menghalau penyewa keluar dari premis sewaan.
Sebab setiap kes melibatkan isu sewaan mempunyai cerita dan fakta yang tersendiri. Justeru, bagi mengelakkan dari adanya unsur-unsur ketidakadilan dan penganiayaan, setiap pengusiran yang ingin dibuat perlulah melalui mahkamah terlebih dahulu.
HAK-HAK PENYEWA
1. Sekiranya penyewa telah melanggar perjanjian sewa, biasanya gagal membayar sewa, tuan tanah boleh arahkan penyewa untuk keluar dari premis sewaan tetapi tidak boleh halau dengan paksaan. Jika penyewa enggan keluar selepas diarahkan, tuan tanah perlu dapatkan perintah mahkamah terlebih dahulu sebelum mengusir penyewa.
2. Tuan tanah tidak boleh tukar kunci pintu/pagar premis sewa tanpa pengetahuan penyewa.
3. Tuan tanah tidak boleh masuk ke premis sewa tanpa kebenaran penyewa terlebih dahulu.
4. Tuan tanah tidak boleh potong bekalan elektrik dan air premis sewaan kecuali dinyatakan dalam kontrak sewaan.
5. Tuan tanah tidak boleh menutup premis sewa tanpa perintah mahkamah.
6. Tuan tanah tidak boleh sita/rampas barang-barang milik penyewa tanpa perintah mahkamah.
Jika tuan tanah bertindak seperti di atas tanpa perintah mahkamah, tindakan tuan tanah ini boleh dicabar oleh penyewa di mahkamah di bawah Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik 1950 dan mungkin kena bayar gantirugi pula.
Ini boleh dilihat dalam kes Rasha Utara Enterprise & Makami Enterprise v. Majlis Perbandaran Sungai Petani (MPSP) [2017] di mana MPSP sebagai tuan tanah telah bertindak masuk ke premis sewa dan menyita segala barang-barang milik penyewa-penyewa tanpa perintah mahkamah. Mahkamah Tinggi memutuskan bahawa MPSP perlu membayar sebanyak RM 45,000 kepada penyewa-penyewa atas tindakan yang membelakangkan undang-undang tersebut. Nampak tak betapa ruginya kalau tuan tanah bertindak tanpa mengikut ketetapan undang-undang?
TINDAKAN YANG BOLEH DIAMBIL OLEH TUAN TANAH
Penerangan akan dibuat berdasarkan situasi-situasi berikut:
1. Penyewa tak bayar sewa bulanan.
Ini sering terjadi. Penyewa masih gagal untuk jelaskan bayaran sewa yang tertunggak selama berbulan-bulan walaupun dah berkali-kali tuan tanah ingatkan. Jadi, apa tuan tanah boleh buat? Halau terus keluar?
Tak boleh.
Ada dua pilihan:-
a. Hantar Notis Tuntutan melalui peguam untuk menuntut penyewa membayar tunggakan sewa. Sekiranya penyewa masih enggan, tindakan saman akan dilakukan terhadap penyewa di mahkamah untuk mendapatkan kembali sewa yang tertunggak.
b. Mohon Waran Distres di bawah Seksyen 5(1) Akta Distres 1951.
Waran Distres ini boleh dimohon secara ex-parte (sebelah pihak sahaja). Dengan adanya Waran Distres ini, tuan tanah boleh sita dan jual barang-barang milik penyewa yang berada dalam premis sewa untuk selesaikan tunggakan sewa maksimum 12 bulan.
Dengan syarat, penyewa masih duduk di premis sewa ataupun barang-barang milik penyewa masih ada di premis sewa. Jadi, tak boleh sesuka hati nak jual barang milik penyewa kalau penyewa tiba-tiba cabut. Kena ikut prosedur. Kalau tak, penyewa boleh saman tuan tanah atas penyitaan barang secara salah. Seperti dalam kes MPSP di atas.
Tapi yang penting, kalau ada tunggakan sewa yang tak lebih 12 bulan, tuan tanah tak sepatutnya biarkan. Kena terus keluarkan Notis Tuntutan atau dapatkan Waran Distres untuk tuntut tunggakan sewa tersebut. Kalau tak, tuan tanah mungkin boleh dianggap telah ketepikan haknya untuk kutip sewa tertunggak tu.
2. Sewaan telah tamat tetapi penyewa masih menghuni di premis sewa
Perjanjian sewa akan tamat dalam masa 3 bulan. Jadi, anda sebagai tuan tanah pun tulislah surat kepada penyewa yang anda tidak berniat untuk sambung sewaan kepada penyewa dan meminta penyewa kosongkan premis di akhir 3 bulan tersebut.
Namun, selepas sewaan berakhir, penyewa masih lagi menghuni di premis sewa. Walaupun status penyewa sudah boleh dianggap sebagai penceroboh (trespass) dan walaupun dalam kontrak sewa dah sebutkan tuan tanah berhak masuk dan tutup/sita barang-barang penyewa, tuan tanah tetap tak boleh buat begitu tanpa perintah mahkamah.
Jangan sesekali bertindak dengan membelakangkan undang-undang. Nanti makan diri.
Jadi, apa tuan tanah boleh buat?
a. Dapatkan Writ Pemilikan daripada mahkamah untuk supaya penyewa serahkan milikan kosong kepada tuan tanah. Inilah perintah mahkamah yang dimaksudkan dalam Seksyen 7(2) Akta Relief Spesifik. Dengan adanya perintah ini, barulah tuan tanah boleh memaksa penyewa untuk keluar daripada premis sewaan.
b. Tuan tanah berhak untuk dapatkan gantirugi ‘double rent’ di bawah Seksyen 28(4)(a) Akta Undang-Undang Sivil 1956 jika penyewa enggan untuk mengosongkan/menyerahkan premis sewa walaupun perjanjian sewaan telah pun tamat.
‘Double rent’ ini bukanlah sebenar sewa semata-mata tetapi sebagai gantirugi kepada tuan tanah atas kesusahan yang dihadapi dan kerugian kehilangan sewa disebabkan oleh keengganan penyewa untuk mengosongkan premis sewa.
Perkara ini dijelaskan dalam kes Mahkamah Persekutuan Rohasassets Sdn Bhd v. Weatherford (M) Sdn Bhd & Anor [2020]. Dengan syarat, tuan tanah perlulah menyatakan dengan jelas bahawa tuan tanah tidak berniat untuk perbaharui kontrak sewa dan perlu nyatakan kepada penyewa bahawa ‘double rent’ akan dicaj selagi mana penyewa masih lagi menghuni premis sewa selepas kontrak tamat.
KEPENTINGAN PERJANJIAN SEWAAN YANG LENGKAP DAN MENYELURUH
Kebanyakan isu-isu yang melibatkan tuan tanah dan penyewa terjadi disebabkan perjanjian sewaan yang terlalu ringkas dan tidak menyeluruh. Klausa-klausa seperti hak tuan rumah untuk dapatkan pembayaran tunggakan bil api dan air ataupun sewa bulanan, tempoh notis yang perlu diberikan sekiranya ingin perbaharui kontrak sewa dan hak kepada tuan rumah untuk memotong bekalan api dan air jika sewaan ditamatkan, tidak diterangkan atau dijelaskan dalam perjanjian sewa dengan terperinci.
Tidak lupa juga mengenai isu tanggungjawab tuan tanah dan penyewa jika keadaan ‘frustration of contract’ ataupun ‘force majeure’ berlaku contohnya pandemik Covid-19 dan juga Perintah Kawalan Pergerakan (PKP) sekarang ini, apakah status kontrak sewa dalam keadaan-keadaan ini begini, seharusnya dimasukkan dalam perjanjian sewa.
Justeru, kedua-dua pihak khususnya tuan tanah perlulah pastikan perjanjian sewa yang dimasuki adalah lengkap dan menyeluruh serta jelas menerangkan tugas dan tanggungjawab pihak-pihak sekiranya apa-apa yang berlaku.
Perlu diingat, undang-undang melibatkan penyewaan di Malaysia lebih melindungi penyewa berbanding tuan tanah. Sebab itu pentingnya perjanjian sewa yang lengkap untuk mengimbangi hak di antara penyewa dan juga tuan tanah.
Semoga bermanfaat.
Dimana saya nk dptkan khidmat utk keluarkan Surat perintah keluar dari premis..utk usir penyewa..
Tempoh sewaan sampai 28/03 , tapi penyewa meminta saya untuk bayar dia sebanyak rm9800 untuk keluar Dari rumah ITU , alasannya dia megecat rumah saya , penyewa ini tahu Yang rumah saya sudah dijual Dan ugut saya kalau tidak bayar rm9800 kepadanya diantidak Akan keluar Dari rumah saya , apa Cara Yang saya boleh buat sekarang ?
Terima kasih tuan atas penerangan yang bermanfaat.
Jika tiada kontrak sewa rumah, boleh ke tuan rumah terus bertemu penyewa dan meminta mereka mengosongkan rumah dalam masa 3 bulan (contoh).
Adakah masih perlu mendapatkan writ pemilikan drpd mahkanan terlebih dahulu?
Terima kasih tuan peguam.
As salam tuan…
Saya ada menyewa kedai makan dan saya tak boleh nak teruskan lagi.. dalam perjanjian saya mesti bagi notis 2bulan dan saya wajib terus berniaga dalam masa 2 bulan terakhir mengikut syarat kontrak tu. Jika saya sudah memberi notis 2 bulan awal dan gagal untuk meneruskan perniagaan itu dalam 2 bulan terakhir, bolehkah saya dibawa ke mahkamah??
Dalam surat perjanjian itu hanya ada nama saya ( bukan nama penuh), no hp dan tandangan saja. Surat perjanjian ada 6 helai, tetapi saya hanya tandatangan pada muka surat terakhir saja mengikut surat kontrak itu. Surat itu pula tiada buat matikan setem atau stamping. Boleh kah saya dihadap ke mahkamah jika saya gagal memenuhi syarat itu??
Kalau kita tiada agreement dengan peyewa. Boleh kita keluar kan penyewa?
Saya bagi rumah saya utk sewa satu family tanpa agreement. Sekarang penyewa itu bagi masalah utk saya letak tunggalkan bill electric Dan sewa pun x bayar penuh Dan tidak mahu keluar dari rumah saya sekarang. Boleh bantu saya?
Assalammualaikum saya nak dijadikan cerite seorang banduan kolar biru.Jadi sekarang saya nak buat kes yg Salah satu Pegawai polis memaksa isteri saya buat Suaminye kedalam jell. Tidak mengaku yg Sijil perkahwinan Original dianbil untuk membuat kes domestik rumah tangga.Kesalahannye adalah ditangan seorang pegawai polis wanita ini.sebabkan beliau org kerajaan dan saya seorang banduan…. susah nak dipertikaikan dan keluarge saya hampir musnah disebabkan kejadian ini.THE POINT IS,,Boleh tak saya nak saman beliau Seorang yg paling disegani dan dihormati ini.Kerana saya seorang bekas banduan!Jadi susah sangat masyarakat nak percaye.Tetapi ape yg saya katakan adalah fakta yg benar belaka.Sape yg tak marah bile satu malaysia ingin menegakkan benang yg basah. Semuanye sebab saya seorang bekas banduan kolar biru.Jadi bolehkan saya ingin menjadikan kes saya ni satu teladan dan pengajaran dalam umat manusia di dalam malaysia..MOHON BANTUAN GUAMAN.
Jika kita tiada agreement bersama penyewa Boleh ke pemilik keluarkan notis kesongkan premis dalam tempoh 30 hari dari tarikh notis? apa prosedurnya yang perlu dibuat agar penyewa tidak dapat membuat apa2 tuntutan kepada pemilik rumah? Ada tempoh tertentu ke yg telah ditetapkan di dalam Perundangan utk tempoh masa notis ?mohon penjelasan drpd pihak tuan, terima kasih tuan
Saya dan saudara ada tanah yg diduduki oleh satu keluarga. Tanah itu diberi tumpang oleh ayah saya kepada bapa tiri orang yg duduki tanah tersebut. Bapa tiri beliau sudah meninggal. Tiada perjanjian dan tiada sewa yg di kenakan. Dan sekarang apabila kami menyiruh beliau mengosongkan tanah, beliau meminta pampasan. Adakah kami perlu ikut atau buat laporan polis dan ambil peguam untuk kes ini?
Salam Tuan, anak kepada Penyewa saya berkata mereka dah pindah keluar dari rumah saya tapi anak dia buat ugutan nak minta balik semua duit “deposit” termasuk bulan pertama semasa mereka pindah masuk. Bil elektrik, bil air dan Indah water semuanya belum dibayar oleh penyewa semenjak Jun2022.
Skrg anak Penyewa dah buat repot di balai polis dgn alasan saya tak nak bayar balik segala duit deposit dan berminta saya buat settle (pertukaran kunci dgn deposit penuh) dgn dia di balai polis. Si Penyewa tu tidak dapat dihubungi, cuma anaknya yg dapat dihubungi.
Jadi, bolehkah saya buat Mohon Waran Distres sebab sewa dah ditunggakan selama 2 bulan?
Saya nak tanya boleh ke sy tukar kunci rumah sbab penyewa sy hanya sewa bilik… Dah byk Kali sy tanya tentang sewa tp dia hanya berdiam cuma baca saja whatapps sy tu…dan lg satu boleh ke sy buka pintu bilik dia…tunggak kan sewa dekat 5 bulan…?
Saya diarahkn mengosongkan Premis kerana sering lewat bayar sewaan bulanan tp tiada tertunggak hanya lewat tarikh ini termasuk bill utilities saya mohon budi bicara dlm keadaan ekonomi skrg ttp tidak diendahkan dan pihak tuan punya premis dan tlh bg Notis utk kluar apa yg perlu saya lakukan adakah saya blh berkeras utk tidak kluar
Maaf..jikalau bagi penyewa yg tidak ada hitam Putih Mengenai penyewa…sbb mak Sy yg sendiri berurusan ngn penyewa baru tu ..Dan Dari mula masuk smp sekarang penyewa tu mmg lambat byr sewa smp tgh bulan kena paksa suruh byr…stiap bulan asyik mak saya nak marah penyewa tu…Dan bill api bil air pun tak byr…sekarang saya nak buat surat utk halau dia keluar Dari rumah tu dlm masa 3bulan…betul Sy bg surat utk kosong kan rumah tu…tapi sblm ni tak ada hitam Putih yg dia sewa rumah saya…Dan apa solution saya perlu buat ye…buntu dpt penyewa macam ni..