APA TERMA-TERMA YANG PERLU ADA DALAM PERJANJIAN SEWA?

Tak kira sama ada anda tuan tanah atau penyewa, ini adalah terma-terma dalam perjanjian sewa yang anda perlu ketahui:

1. Maklumat premis sewaan

Ini yang paling asaslah. Tuan tanah dan penyewa kena tahu dan letak dalam perjanjian sewa maklumat hartanah yang disewa iaitu jenis hartanah dan juga alamat.

2. Tempoh sewaan

Terma ini nampak mudah tapi penting juga. Tempoh sewaan sebenarnya tak melebihi 3 tahun. Kalau lebih 3 tahun kita panggil lease yang mana sepatutnya perlu didaftarkan dalam geran. Kalau sewaan (tenancy), tak perlu daftar. Tempoh biasa orang letak sama ada 1 atau 2 tahun.

3. Jumlah sewa bulanan dan cara pembayaran

Kalau sebut pasal perjanjian sewa, jumlah sewa bulanan sudah pasti jadi perkara nombor satu. Tak perlu penjelasan.

Sebaiknya dalam perjanjian sewa, letak terus bila dan macam mana penyewa nak bayar sewa. Tunai ke, bank in ke, transfer online ke. Letak terus maklumat akaun tuan tanah. Senang.

4. Jumlah deposit

Tuan tanah dan penyewa kena setuju berapa jumlah deposit sebelum masuk rumah. Sama ada sebulan atau 2 bulan sewa. Yang orang sebut 2+1, 1+1 yang ni lah.

Kalau 2+1, sewa bulanan RM 1,000, maksudnya kena bayar deposit 2 bulan dan sewa bulan tu. Jadi total kena bayar sebelum masuk rumah RM 3,000.

Kalau 1+1, sewa bulanan RM 1,000, maksudnya kena bayar deposit 1 bulan dan sewa bulan tu. Jadi total kena bayar sebelum masuk rumah RM 2,000.

Kalau tuan tanah bagitahu tiada deposit? Bayar sewa bulan nak masuk tu sahajalah. Tapi jarang lah tiada deposit. Sebab deposit bertindak sebagai jaminan kepada tuan tanah dalam situasi penyewa langgar kontrak, maka tuan tanah boleh duit deposit tersebut.

Biasanya, deposit untuk utiliti pun penyewa kena bayar.

5. Sambung sewa

Penyewa kalau rasa nak sewa lama, sebaiknya letak terus klausa pembaharuan kontrak untuk sambung sewa. Boleh letak tambahan 1 tahun atau 2 tahun terus. Tuan tanah juga boleh nyatakan jika ada sambung sewa, berapa jumlah kenaikan sewa yang akan dikenakan. Kalau nak naikkan lah.

6. Apa yang tersedia ada dalam rumah/premis

Kalau rumah/premis partially atau fully furnished, seeloknya buat senarai lengkap semua perabot atau barangan yang ada. Letak sebagai lampiran di mukasurat akhir perjanjian.

7. Siapa yang bayar apa

Biasanya bil api, air dan Indah Water semua penyewa yang bayar, sebab penyewa yang duduk rumah/premis tu kan.

Untuk tuan tanah pula, biasa cukai tanah, cukai taksiran dan bayaran maintenance adalah tanggungjawab tuan tanah.

Jadi pastikan betul-betul dan letak dalam kontrak sewa. Nanti tak perlu lagi nak tuding jari kalau ada isu.

8. Larangan untuk gunakan premis bagi tujuan lain

Penting untuk tuan tanah. Tuan tanah kena pastikan bahawa ada disebut dalam perjanjian sewa bahawa rumah atau premis sewa tak boleh digunakan oleh penyewa selain dari tujuan yang dinyatakan dalam perjanjian.

Biasanya kalau rumah, isu sublet. Penyewa dilarang sublet kepada orang lain tanpa kebenaran bertulis dari tuan tanah.

Untuk premis pulak, kalau dalam perjanjian dah tulis premis untuk perniagaan makanan, tak boleh guna untuk buat kegiatan-kegiatan lain yang tak dinyatakan. Kegiatan haram lagi la tak boleh.

9. Klausa penamatan

Tuan tanah biasanya akan letak klausa yang penamatan awal kontrak sewa tidak dibenarkan sama sekali. Kalau penyewa tamatkan kontrak awal, maka penyewa kena bayar jumlah untuk baki tempoh dan deposit tidak akan dipulangkan.

Tapi ada keadaan juga di mana tuan tanah dan penyewa setuju jika kontrak ditamatkan oleh mana-mana pihak, notis selama sebulan atau 2 bulan perlu diberikan. Kalau tak, deposit tidak akan dipulangkan.

10. Apa jadi kalau rumah/premis dijual dalam tempoh sewaan

Ini penting kepada penyewa. Untuk lindungi hak anda sebagai penyewa, boleh letak klausa yang menyatakan bahawa jika tuan tanah menjual rumah atau premis dalam tempoh sewaan, penjualan tersebut adalah tertakluk kepada perjanjian sewa.

Maksudnya, pembeli baru adalah terikat dengan perjanjian sewa dengan penyewa.

Kalau tak, penyewa boleh saman tuan tanah atas perlanggaran kontrak.

11. Tindakan tuan tanah kalau penyewa tak bayar sewa

Ini pula penting untuk tuan tanah. Untuk pengetahuan, tuan tanah adalah dilarang sama sekali dari mengunci rumah atau premis sewa tanpa pengetahuan penyewa, walaupun ada sebut dalam perjanjian. Tetap tak boleh. Kena dapatkan perintah mahkamah dulu. Kalau tak, penyewa boleh buat laporan polis nanti.

Solusinya?

Tuan tanah boleh letak klausa yang menyatakan jika penyewa gagal bayar sewa dalam tempoh sekian, maka tuan tanah berhak untuk potong bekalan api dan air rumah atau premis tersebut.

Kalau potong bil api dengan air, mudah sikit untuk tuan tanah halau penyewa yang liat dan sengaja tak bayar sewa.

Kenapa pentingnya perlu ada perjanjian sewa pihak-pihak lebih sedar dan tahu akan tanggungjawab masing-masing. Kalau tiba-tiba ada isu di kemudian hari, perjanjian bertulis yang terperinci akan memudahkan untuk pihak mahkamah tentukan pertikaian yang berlaku. 

Semoga bermanfaat.

Mohamad Nasruddin Ab Rahman

Mohamad Nasruddin Ab Rahman merupakan peguam di Tetuan Nas Rahman & Co.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *