Bagi kebanyakan daripada kita, pembelian rumah, khususnya rumah pertama mungkin merupakan pelaburan terbesar dalam hidup kita.
Oleh itu, amat penting untuk kita berhati-hati dalam menguruskan pembelian rumah ini supaya dapat elakkan diri dari sebarang perkara yang tidak diingini.
Dalam penulisan ini, saya akan terangkan secara ringkas tentang proses untuk membeli rumah dalam pasaran subsale.
RUMAH SUBSALE NI RUMAH MACAM MANA?
Secara mudahnya, rumah subsale ini boleh difahamkan secara rumah secondhand. Kita beli atas tangan orang lain, bukannya terus dari Pemaju. Pasaran subsale merupakan pasaran terbesar dalam pembelian hartanah. Memang sesuatu yang biasa dan normal untuk kita membeli apa-apa hartanah dari tangan orang lain.
Jadi, apa proses yang perlu dilalui oleh pembeli dalam urusan jual beli rumah?
1. PERIKSA KEADAAN RUMAH YANG INGIN DIBELI
Dalam transaksi pembelian rumah, konsep yang digunakan adalah ‘as is where is basis’. Maksudnya, apa yang kita tengok itulah yang kita akan beli. Sebab itu penting untuk periksa keadaan rumah tersebut.
***Jika pemilik rumah atau ejen ada berjanji nak buat renovation terhadap rumah, pastikan terma tersebut dimasukkan dalam perjanjian jual beli.
Pastikan juga semak pemilikan rumah tersebut sekiranya berurusan dengan pemilik rumah. Boleh minta salinan geran dan IC pemilik rumah untuk pastikan maklumat yang sama dan konsisten. Takut yang menjual tu bukanlah pemilik rumah yang sebenar.
2. LANTIK PEGUAM MASING-MASING
Bila dah dapat rumah yang dihajati, boleh teruskan dengan melantik peguam.
Pembeli dan penjual dinasihatkan untuk melantik peguam masing-masing, lebih-lebih lagi pembeli. Pastikan peguam yang dilantik adalah pilihan sendiri.Untuk penjual, tidak dinafikan jika menggunakan peguam yang sama dengan pembeli lebih menjimatkan kos tetapi risikonyo adalah jika ada apa-apa isu berkenaan transaksi, peguam tidak akan menyebelahi anda.
3. PEMBAYARAN WANG CENGKERAM 3%
Pembeli perlu membayar wang cengkeram (earnest deposit) sebanyak 3% dari harga belian sama ada kepada syarikat ejen ataupun pemilik rumah sendiri.
Elakkan membayar secara tunai. Pastikan ada bukti transaksi ataupun resit bayaran.
4. PERMOHONAN UNTUK DAPATKAN PINJAMAN PERUMAHAN
Bergantung kepada keperluan pembeli. Permohonan untuk pinjaman boleh juga dilakukan sebelum membayar wang cengkeram.
Kalau pembeli beli rumah secara tunai, bahagian ini tidak terpakai.
5. PROSES MENDERAF DOKUMEN-DOKUMEN OLEH PEGUAM
Selepas buat bayaran 3% deposit, peguam akan mula menderaf dokumen-dokumen transaksi jual beli seperti deraf perjanjian dan juga Borang 14A.
Proses ini akan diuruskan oleh peguam sepenuhnya.
Kalau penjual ada peguam sendiri, peguam pembeli akan serahkan deraf perjanjian untuk semakan peguam penjual. Jadi, jika ada sebarang terma-terma yang tidak menyebelahi penjual, peguam penjual boleh maklumkan kepada peguam pembeli untuk buat pindaan.
6. MENANDATANGANI PERJANJIAN JUAL BELI
Apabila perjanjian jual beli sudah sedia, kedua-dua penjual dan pembeli akan menandatangani perjanjian jual beli.
Kepada pembeli, ingat ya, baki 7% deposit perlu dibayar kepada penjual sebelum menandatangani perjanjian jual beli.
7. PEMBELI MENANDATANGANI PERJANJIAN PINJAMAN DENGAN BANK
Bagi pembeli yang beli rumah dengan pinjaman bank, proses seterusnya adalah menandatangani perjanjian pinjaman.
Sedikit info, peguam pembeli untuk perjanjian jual beli dan perjanjian pinjaman dengan bank tak semestinya peguam yang sama.
Bahagian ini tidak terpakai untuk pembeli yang beli secara tunai.
8. PROSES DOKUMENTASI OLEH PEGUAM
Bahagian ini akan diuruskan oleh peguam sepenuhnya tapi penjual dan pembeli sekurang-kurangnya patut tahu setiap langkah.
Semasa proses ini, peguam akan uruskan antara lainnya:-
a. Pembayaran Cukai Keuntungan Harta Tanah (CKHT) (Jika penjual)
b. Pembayaran wang yang dipegang sebanyak 3% (Jika pembeli)
c. Mohon baki hutang bank penjual (Jika ada)
d. Permohonan Kebenaran Pindahmilik dan Kebenaran Gadaian dari Pejabat Tanah
9. BAYARAN DUTI SETEM BAGI PINDAHMILIK DAN PERJANJIAN PINJAMAN
Setiap proses pindahmilik akan dikenakan duti setem. Dalam invois yang akan diberikan oleh peguam, sebahagian besarnya adalah untuk duti setem.
Sila semak dengan peguam anda sekiranya anda layak untuk dapatkan pengecualian atapun peremitan duti setem. Pengecualian duti setem biasanya untuk pembelian rumah pertama.
10. KEMASUKAN KAVEAT PERSENDIRIAN OLEH BANK
Akan dibuat oleh peguam yang kendalikan urusan pinjaman pembeli.
Kenapa bank masukkan kaveat?
Jawapan:
Sebab kita beli rumah dengan pinjaman bank. Jadi bank ada kepentingan terhadap rumah tu. Maksudnya, selagi kita tak habis bayar pinjaman, rumah tu milik bank.
11. PENYELESAIAN BAKI HUTANG BANK PENJUAL
Jika penjual masih ada hutang bank, maka duit pinjaman pembeli akan digunakan untuk selesaikan baki hutang bank penjual terlebih dahulu.
Contohnya, harga jualan adalah sebanyak RM 500,000. Penjual masih ada baki hutang sebanyak RM 300,000.
Pinjaman bank pembeli akan selesaikan dulu hutang bank penjual RM 300,000 tu. Dah selesai, barulah baki RM 200,000 tu akan dapat tunai kepada penjual.
12. DAPATKAN DOKUMEN DISCHARGE DARIPADA BANK PENJUAL
Bila baki hutang bank penjual dah diselesaikan, peguam pembeli akan dapatkan dokumen discharge daripada bank penjual.
Tujuan proses yang dikenali sebagai ‘Discharge of Charge’ (kalau rumah dah ada geran) ataupun ‘Deed of Receipt and Reassignment’ (kalau rumah masih belum ada geran) ini adalah untuk keluarkan nama bank penjual daripada geran.
13. PENDAFTARAN PINDAHMILIK DAN GADAIAN DI PEJABAT TANAH
Selepas urusan penebusan baki hutang penjual selesai, peguam pembeli akan mendaftarkan pindahmilik dan gadaian di Pejabat Tanah.Proses ini dikenali sebagai ‘presentation’.
14. FINAL ADVISE KEPADA BANK
Bila peguam dah dapatkan resit serahan pendaftaran pindahmilik dan gadaian dari Pejabat Tanah, peguam pembeli akan membuat final advise kepada bank untuk lepaskan baki duit kepada penjual.
Maksudnya, nama pembeli dah kena ada dalam geran rumah barulah penjual akan dapat duit jualan, bukan sebelum. Ini penjual kena faham.
15. PELEPASAN DUIT KEPADA PENJUAL
Jadi, apabila bank telah lepaskan baki duit belian kepada penjual, pembeli sudah boleh dapatkan kunci rumah daripada penjual.
Pada masa yang sama, peguam pembeli akan buat kiraan untuk pembahagian untuk Cukai Tanah, Cukai Pintu, yuran penyelenggaraan dan lain-lain.
16. SEMAK SEKALI LAGI RUMAH SEMASA SERAHAN KUNCI
Semasa serahan kunci, periksa sekali lagi rumah untuk pastikan keadaan tetap sama dengan sebelum proses pembelian.Jika ada sedikit fair wear and tear, itu masih boleh diterima kerana proses pembelian rumah ini kebiasaannya boleh mengambil masa antara 3 hingga 6 bulan.
17. PENUKARAN NAMA AKAUN BIL-BIL
Apabila sudah dapat kunci, pembeli sudah boleh teruskan untuk penukaran nama bagi bil elektrik dan air ataupun buat akaun baru.
Dengan 17 langkah yang telah diterangkan di atas, saya berharap ini akan dapat membantu masyarakat awam tentang selok belok urusan pembelian rumah khususnya bagi mereka yang pertama kali membeli rumah.
Semoga bermanfaat.