REFINANCE : PERKARA DAN KOS TAK SEDAR YANG ANDA PERLU TAHU

REFINANCE: REALITI KEBAIKAN DAN KEBURUKAN SERTA KOS SEDAR TAK SEDAR YANG ANDA PERLU TAHU

A. APA ITU “REFINANCE”: –

Refinance atau pembiayaan semula ini didefinisikan sebagai suatu proses menggadaikan semula hartanah yang digadai kepada bank pinjaman asal kepada bank dengan pinjaman yang baru.

B. CONTOH SITUASI REFINANCE

Rahmat adalah pembeli sebuah rumah di Klang, Rahmat telah membeli rumah tersebut melalui pinjaman bank dari pihak Bank A dengan jumlah hutang sebanyak RM 100,000.00 bagi tempoh bayaran bulanan RM 240.00 selama 35 tahun.

Selepas 15 tahun, Rahmat mendapati harga pasaran rumah tersebut adalah RM 400,000.00 manakala baki hutang dengan pihak Bank A adalah RM 57,160.00.

Refinance adalah apabila Rahmat mencagarkan rumah tersebut kepada Bank B melalui pinjaman sejumlah RM 400,000.00. Pihak Bank B akan membayar kepada Bank A sejumlah RM 57,160.00 tersebut dan menyerahkan lebihan baki wang pinjaman sejumlah RM 342,840.00 kepada Rahmat.

C. KEBAIKAN REFINANCE

Pada pendapat pihak JTP, secara realitinya refinance ini dapat memberi kebaikan di dalam beberapa situasi: –

a. Apabila refinance dapat memberikan peminjam suatu pinjaman baru dengan kadar faedah yang lebih rendah dari pinjaman yang asal.

b. Apabila refinance dapat memberi peluang kepada peminjam menggunakan wang lebihan pinjaman untuk tujuan perniagaan dsb.

c. Apabila refinance dapat diguna bagi menjelaskan hutang-hutang lain seperti kad kredit, pinjaman pelajaran dan/atau pinjaman peribadi dan/atau pinjaman kenderaan.

d. Apabila refinance mendapatkan rebat khas (jika ada) dari pihak bank terdahulu atas penyelesaian awal pinjaman.

D. KEBURUKAN REFINANCE

Pada pendapat pihak JTP, secara realitinya refinance ini dapat memberi keburukan di dalam beberapa situasi: –

a. Apabila refinance dilakukan pada usia di 35 ke atas, had tempoh pinjaman anda semakin rendah dan secara tidak langsung menjadikan bayaran bulanan anda lebih tinggi dari had tempoh normal 35 tahun pinjaman.

b. Apabila refinance dan wang lebihan tidak digunakan sebaiknya sehingga mendatangkan kerugian, maka peminjam akan berada di dalam keadaan masalah kewangan yang jauh lebih buruk dengan tempoh tanggungan pinjaman yang makin panjang.

E. KOS YANG MUNGKIN TERBIT DARI URUSAN REFINANCE

Ada beberapa kos-kos yang anda tahu/mungkin tidak tahu yang mana ada perlu tanggung jika ada refinance hartanah anda dengan pihak Bank. Antaranya:

a. Kos Offer Letter

Individu yang meminjam secara refinance dari pihak Bank hendaklah memohon refinance tersebut dari pihak bank. Apabila diluluskan, pihak Bank akan serahkan satu Offer Letter untuk anda tandatangan. Selalunya akan ada caj minimal ke atas proses penyediaan Offer Letter tersebut dari pihak bank.

b. Kos yuran guaman

Apabila anda ingin membuat suatu refinance, maka anda perlu/wajib melantik pihak Peguam untuk menyediakan Perjanjian Pinjaman dan akan ada kos legal fees bagi urusan tersebut.

c. Kos Penilai Hartanah

Pihak bank akan melantik pihak Penilai Hartanah (Valuer) yang mana kos Penilai Hartanah tersebut akan ditanggung oleh pihak Peminjam. Tugas Penilai Hartanah adalah untuk datang ke rumah anda untuk mengesahkan kelayakan pinjaman anda adalah bertepatan dengan harga semasa hartanah anda.

d. Kos Stamping

Pihak Peguam yang dilantik akan menyediakan Perjanjian Pinjaman, Perjanjian Pinjaman ini akan kemudiannya hendaklah di setem di Lembaga Hasil Dalam Negeri (LHDN) mengikut kiraan % jumlah pinjaman anda.

e. Kos Pendaftaran Dokumen di Pejabat Tanah

Pihak Peguam yang menguruskan urusan dokumen perjanjian pinjaman refinance anda akan juga menguruskan beberapa urusan dengan pihak kerajaan terutamanya pihak pejabat tanah, pihak pemaju, pihak majlis perbandaran dsb. Oleh yang demikian, akan ada beberapa kos pendaftaran, kos permohonan, kos rayuan dsb yang harus ditanggung oleh pihak peminjam. Kos-kos ini akan dinyatakan secara jelas oleh Peguam di dalam Bil Peguam di bahagian disbursement.

f. Kos Insurance MRTT atau MLTT
Walaupun subkripsi insurance MRTT atau MLTT ini tidak wajib, kebanyakan situasi, pihak Bank akan cadangkan anda untuk mengambil salah satu dari ya sebagai pelepasan liabiliti hutang sekiranya anda meninggal dunia sebelum tempoh akhir pinjaman, cacat sehingga hilang upaya untuk mendapatkan pendapatan dsb. Kos Insurance ini adalah berjumlah ribuan ringgit, bergantung pada jumlah pinjaman, tahap kesihatan dan umur peminjam.

F. URUSAN REFINANCE BUKAN SEKEJAP SAHAJA

Adakah hari ini sain perjanjian pinjaman, esok boleh dapat duit dari bank? Jawapannya tidak, kerana ia mengambil yang lama, bergantung kepada jenis hartanah anda dan isu-isu yang mungkin berbangkit.

Selalunya kes refinance boleh selesai dalam tempoh anggaran 3 bulan (bagi hartanah jenis freehold), 5 bulan (bagi hartanah jenis leasehold) dan 9 bulan ke atas jika terdapat isu pemaju bankrupt dsb.

Sebagai contoh bagi urusan refinance (freehold)

-Sain Letter Offer
-Lantikan Peguam
-Peguam sediakan dokumen
-Peguam berjumpa dengan Peminjam untuk tandatangan perjanjian
-Peguam hantar Perjanjian untuk ditandatangan oleh pihak bank.
-Dokumen Pinjaman akan disetem di LHDN
-Kaveat dimasukkan ke dalam geran di Pejabat Tanah.
-Peguam completekan dokumen dan minta bank untuk buat pembayaran kepada bank lama Peminjam (first advice)
-Bank buat pembayaran kepada bank lama Peminjam
-Bank minta Bank lama untuk serahkan semula geran asal kepada Peguam Bank Baru dengan dokumen lepas gadai
-Peguam setemkan borang lepas gadai dan borang Gadaian
-Peguam daftarkan borang tarik kaveat, lepas gadai, dan daftarkan Gadaian baharu
-Peguam completekan dokumen dan minta bank buat baki pembayaran pada Peminjam.

G. KESIMPULAN

Di musim Pandemik Covid-19 dan ketidaktentuan ekonomi ini, pihak JTP mendapati nombor kes-kes refinance ini semakin bertambah. Pihak JTP yakin, pertambahan ini adalah disebabkan faktor survival dan juga perancangan ekonomi masa depan masing-masing.

Walau apa pun, pihak JTP mendoakan perjalanan dan proses menempuh ketidaktentuan ekonomi anda dipermudahkan dan diakhiri dengan baik-baik sahaja.
Semoga memberi manfaat buat semua.

JTP

*Gambar hanya sekadar hiasan semata mata