Skip to content

10 PERKARA YANG ANDA PERLU TAHU JIKA MEMBELI RUMAH STRATA

Beberapa hari lepas, banyak kali juga gambar apartment bertingkat ni lalu di timeline. Saya cuma harap sesiapa yang plan nak beli rumah strata macam ni faham kelebihan dan kekurangannya berbanding rumah landed individu.Jadi, apa 10 perkara yang kita patut tahu jika beli rumah strata?

𝟏. 𝐒𝐭𝐫𝐚𝐭𝐚 𝐓𝐢𝐝𝐚𝐤 𝐒𝐞𝐦𝐞𝐬𝐭𝐢𝐧𝐲𝐚 𝐑𝐮𝐦𝐚𝐡 𝐁𝐞𝐫𝐭𝐢𝐧𝐠𝐤𝐚𝐭

Biasanya ramai yang keliru bila dengar rumah strata terus terfikir flat, kondominium dan seangkatan dengannya. Sebenarnya strata ni maksudnya rumah yang ada fasiliti yang dikongsi bersama oleh pemilik-pemilik. Bila ada fasiliti yang dikongsi bersama, sudah pasti akan ada pihak yang menguruskan.

Sebab tu kalau nak tahu ada juga rumah strata tapi landed macam gated and guarded community yang makin banyak sekarang. Jadi, untuk perumahan macam ni, undang-undang berkenaan strata akan terpakai juga.

𝟐. 𝐀𝐤𝐭𝐚 𝐝𝐚𝐧 𝐩𝐞𝐫𝐚𝐭𝐮𝐫𝐚𝐧 𝐲𝐚𝐧𝐠 𝐫𝐞𝐥𝐞𝐯𝐚𝐧 𝐛𝐞𝐫𝐤𝐞𝐧𝐚𝐧 𝐮𝐧𝐢𝐭 𝐬𝐭𝐫𝐚𝐭𝐚

a. Akta Hakmilik Strata 1985

b. Akta Pengurusan Strata 2013

c. Peraturan-Peraturan Pengurusan Strata (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2015

𝟑. 𝐇𝐚𝐫𝐭𝐚 𝐁𝐞𝐫𝐬𝐚𝐦𝐚

Dalam perumahan strata, unit yang dibeli oleh pemilik adalah di bawah tanggungjawab pemilik sepenuhnya.Berbeza dengan beli rumah landed individu, di perumahan strata sama ada bertingkat atau landed, akan ada fasiliti yang dikongsi bersama yang dikenali sebagai Harta Bersama.

Contoh Harta Bersama:

– Tempat letak kereta pelawat

– Lif

– Tangga

– Tangki paip utama

– Pondok pengawal keselamatan

Harta Bersama pula di bawah tanggungjawab pihak pengurusan dalam perumahan tersebut.

Selain itu, terdapat juga petak aksesori yang hanya boleh digunakan oleh pemilik unit sahaja seperti petak meletak kereta.

𝟒. 𝐁𝐞𝐳𝐚 𝐀𝐧𝐭𝐚𝐫𝐚 𝐌𝐂, 𝐉𝐌𝐁 𝐝𝐚𝐧 𝐏𝐞𝐫𝐬𝐚𝐭𝐮𝐚𝐧 𝐏𝐞𝐧𝐝𝐮𝐝𝐮𝐤

MC merujuk kepada Management Corporation (Perbadanan Pengurusan) manakala JMB merujuk kepada Joint Management Body (Badan Pengurusan Bersama). Jika hakmilik strata individu sebuah perumahan strata tersebut masih belum dikeluarkan, maka pihak yang menguruskan Harta Bersama adalah JMB. JMB terdiri daripada Pemaju, wakil penduduk dan Pesuruhjaya Bangunan (COB).

Untuk rumah strata, kebiasaannya hakmilik strata individu memang akan keluarkan selepas rumah tersebut sudah dibeli oleh pemilik. Ada yang selepas bertahun-tahun, baru hakmilik strata keluar.

Selagi hakmilik strata individu tidak dikeluarkan, pihak pengurusan adalah JMB. Tanggungjawab untuk menubuhkan JMB adalah di bawah pihak Pemaju.

Jika hakmilik strata individu sudah dikeluarkan, maka barulah sebuah perumahan strata tersebut layak untuk menubuhkan MC. Dalam MC hanya terdiri daripada wakil pemilik-pemilik sahaja, tiada lagi Pemaju manakala COB pula hanya berperanan sebagai pihak yang memantau. Jadi, pengurusan di strata tersebut terletak sepenuhnya kepada penduduk di situ. Manakala Persatuan Penduduk pula hanya sebuah persatuan yang ditubuhkan oleh penduduk sahaja yang mungkin terdiri daripada pemilik dan penyewa di situ. Tetapi kalau JMB atau MC, wakil penduduk hanya pemilik sahaja. Selain itu, Persatuan Penduduk tidak mempunyai kuasa untuk mengutip sebarang yuran penyenggaraan daripada penduduk. Hanya JMB atau MC sahaja yang diberikan kuasa.

𝟓. 𝐅𝐮𝐧𝐠𝐬𝐢 𝐝𝐚𝐧 𝐏𝐞𝐫𝐚𝐧𝐚𝐧 𝐌𝐂

Fungsi JMB dan MC sebenarnya lebih kurang sama tetapi MC mempunyai bidangkuasa yang lebih berbanding JMB.

– Menetapkan bayaran yuran pengurusan ketika AGM

– Mengutip yuran pengurusan dari pemilik

– Membenarkan perbelanjaan untuk mengekalkan penjagaan bangunan dan Harta Bersama

– Boleh menuntut hutang yuran penyenggaraan tertunggak dari pemilik

– Menguatkuasakan undang-undang kecil

– Melantik pekerja untuk menjalankan kerja penyenggaraan, pembersihan atau keselamatan

Untuk melayakkan seorang pemilik mengundi ketika MC ingin ditubuhkan, pemilik perlulah selesaikan proses Pindahmilik nama dalam Geran Strata Individu. Kalau nama masih tiada dalam Geran Strata Individu, tak layak untuk mengundi.

𝟔. 𝐓𝐚𝐧𝐠𝐠𝐮𝐧𝐠𝐣𝐚𝐰𝐚𝐛 𝐦𝐞𝐦𝐛𝐚𝐲𝐚𝐫 𝐲𝐮𝐫𝐚𝐧 𝐩𝐞𝐧𝐠𝐮𝐫𝐮𝐬𝐚𝐧/𝐩𝐞𝐧𝐲𝐞𝐧𝐠𝐠𝐚𝐫𝐚𝐚𝐧

Satu lagi perbezaan utama pemilik rumah strata dengan pemilik rumah individu adalah yuran pengurusan. Setiap pemilik strata memang diwajibkan untuk membayar yuran pengurusan kepada pihak JMB/MC pada setiap bulan. Yuran pengurusan akan dibelanjakan oleh JMB/MC untuk perkara berikut:

– Premium insurans kebakaran bangunan

– Bayaran perkhidmatan keselamatan dan penyenggaraan

– Pembelian kemudahan awam

– Kos pentadbiran

Jika pemilik gagal bayar yuran pengurusan, pihak JMB/MC boleh mengambil tindakan undang-undang terhadap pemilik tersebut.

𝟕. 𝐆𝐞𝐫𝐚𝐧 𝐒𝐭𝐫𝐚𝐭𝐚 𝐈𝐧𝐝𝐢𝐯𝐢𝐝𝐮

Seperti yang disebutkan di atas, kebiasaannya rumah strata apabila dijual, geran strata individu masih belum keluar. Jadi, semasa pembelian, bukti pemilikan yang digunakan pada Ketika itu adalah Perjanjian Jual Beli (SPA) dan Loan Agreement. Untuk geran strata individu dikeluarkan mungkin akan ambil masa. Ada yang selepas bertahun-tahun baru geran keluar. Bila geran strata individu dah keluar, nama dalam setiap geran strata masih lagi nama Pemaju/Tuan Tanah.

Jadi, tanggungjawab pemilik seterusnya adalah untuk selesaikan proses Pindahmilik dan Gadaian untuk masukkan nama pemilik dalam geran strata individu.Jika pemilik lengahkan atau tak buat urusan Pindahmilik ini, sebarang urusan ke atas rumah akan jadi susah nanti. Contohnya kalau nak jual atau refinance atau berlaku kematian pemilik.

𝟖. 𝐊𝐨𝐬 𝐊𝐞𝐩𝐚𝐝𝐚 𝐏𝐞𝐦𝐛𝐞𝐥𝐢 𝐔𝐧𝐢𝐭 𝐒𝐭𝐫𝐚𝐭𝐚

Jika anda ingin membeli unit strata, ini adalah kos-kos yang akan dibayar oleh anda:

a. Kos guaman Perjanjian Jual Beli dan Loan Agreement (geran strata belum keluar)

b. Yuran pengurusan (setiap bulan)

c. Cukai Pintu/Taksiran (2 kali setahun)

d. Cukai Tanah/Petak (1 kali setahun)

e. Kos guaman Pindahmilik dan Gadaian (bila geran strata dah keluar)

Untuk kos guaman, kalau masa beli rumah strata yang baru dengan Pemaju geran sudah ada maka nanti dah tak perlu dah untuk buat Pindahmilik dan Gadaian lagi.

𝟗. 𝐈𝐬𝐮 𝐊𝐞𝐛𝐨𝐜𝐨𝐫𝐚𝐧 𝐀𝐧𝐭𝐚𝐫𝐚 𝐓𝐢𝐧𝐠𝐤𝐚𝐭

Dalam perumahan strata yang bertingkat, antara isu yang selalu timbul adalah berlaku kebocoran dari rumah atas ke rumah bawah.Isu siapa yang perlu bertanggungjawab bila berlaku kebocoran antara tingkat ini saya pernah terangkan secara terperinci.

Boleh rujuk link di bawah:

https://www.facebook.com/jomtanyapeguam/posts/129604258871859

Secara ringkasnya, pemilik rumah bawah perlu buat aduan bertulis dahulu. Pihak pengurusan kemudiannya akan datang untuk tentukan punca kebocoran dari rumah mana. Pemilik rumah yang jadi punca bocor kena bertanggungjawab untuk baiki dan tanggung kos kerosakan rumah bawah. Kalau pemilik rumah bocor enggan baiki, tanggungjawab untuk baiki jatuh kepada pihak pengurusan pula.

𝟏𝟎. 𝐓𝐫𝐢𝐛𝐮𝐧𝐚𝐥 𝐏𝐞𝐫𝐮𝐦𝐚𝐡𝐚𝐧 𝐃𝐚𝐧 𝐏𝐞𝐧𝐠𝐮𝐫𝐮𝐬𝐚𝐧 𝐒𝐭𝐫𝐚𝐭𝐚 (𝐓𝐏𝐏𝐒)

Siapa yang boleh failkan tuntutan di TPPS?

– Pemaju

– Pemilik/Pembeli

– Pihak pengurusan (JMB/MC/Sub-MC)

Nilai maksimum tuntutan adalah sebanyak RM 250,000

Jenis tuntutan yang boleh difailkan:

– Tuntutan gantirugi dari isu kebocoran antara tingkat

– Tuntutan hutang yuran pengurusan tertunggak oleh JMB/MC

– Tuntutan kos pembaikan kecacatan petak, bangunan atau Harta Bersama

– Tuntutan perintah mengenai ketetapan yang diluluskan dalam AGM

– Tuntutan untuk menguatkuasakan undang-undang kecil

Di TPPS, pihak-pihak hanya boleh diwakili peguam jika dibenarkan oleh Pengerusi Tribunal sahaja. Kena buat permohonan dulu. Tujuannya kerana Tribunal adalah untuk jimatkan kos pihak-pihak dan sebagai alternatif kepada mahkamah sivil.Biasanya di TPPS, pihak-pihak hanya lantik peguam untuk konsultansi dan sediakan dokumen sahaja. Kalau memang tak mampu nak buat sendiri, baru buat permohonan untuk peguam wakilkan ketika prosiding.

Semoga bermanfaat.

Mohamad Nasruddin Ab Rahman

Mohamad Nasruddin Ab Rahman merupakan peguam di Tetuan Nas Rahman & Co.

(Visited 42 times, 1 visits today)
0 0 votes
Article Rating
Subscribe
Notify of
guest
2 Comments
Most Voted
Newest Oldest
Inline Feedbacks
View all comments
Sukur bin AG sulaiman
5 months ago

Saya mewakili diri sendiri sebagai defendan dalam perbicaraan kes sivil, saya telah melalui dan mematuhi beberapa proses seperti memasukkan memorandum kehadiran dan memfailkan pernyataan pembelaan, namun SEHINGGA hari ini saya masih buntu bagaimana cara untuk menjawab afidavit dan afidavit sokongan dariapada plaintif ? Boleh kah tuan menolong saya, tolong ajar saya

2
0
Would love your thoughts, please comment.x
()
x